Les lois du marché ont bon dos

Lotissement JAZY : la « demande du marché » face aux besoins réels des ménages

À chaque réunion ou enquête publique, la réponse est la même : si les promoteurs proposent des maisons de grande taille, en R+1, voire avec combles aménagés, c’est «parce que cela répond à la demande du marché». C’est l’argument mis en avant par JAZY et d’autres acteurs privés. Il serait donc logique de leur faire confiance : ils savent ce qu’ils font, ils connaissent leurs clients.

Mais que disent les chiffres, lorsqu’on quitte le discours commercial pour regarder le marché et la démographie de la Wallonie et du Brabant wallon ?

Un marché dynamique… mais sans preuve de préférence pour le R+1

Il est vrai que le marché immobilier du Brabant wallon est particulièrement dynamique. Au premier trimestre 2026, le prix moyen d’une maison y atteint 476 030 €, en hausse de 3,9% sur un an. En 2025, le prix médian des maisons était de 400 000 €, soit une progression de 8,1% en un an. En Brabant wallon au premier trimestre 2026, le prix médian d'une maison 4 façades — le type le plus proche du projet JAZY — est de 510 000 €. Il s'agit d'un prix médian toutes maisons confondues (neuf + ancien).
Des maisons R+1 de type JAZY à Grez-Doiceau se situeraient donc vraisemblablement dans une  fourchette entre  500 000 et 600 000 € HTVA hors frais.
Les maisons avec étage plein (R+1) resteraient  attractives dans ce segment « premium », porté par des ménages aisés et des revenus élevés, hors de portée de nos «jeunes et de nos vieux » qui souhaiteraient rester dans la commune.

Pour autant, aucune étude de marché accessible ne confirme que les acheteurs du Brabant wallon préfèrent spécifiquement le R+1 aux maisons mansardées ou de taille plus modeste. Les typologies volumétriques (R+1 vs combles, surfaces très grandes vs moyennes) ne sont tout simplement pas documentées dans les sources publiques consultables. L’argument de la « demande du marché » reste donc une affirmation unilatérale du promoteur, fondée sur son expérience commerciale propre, mais non étayée par des données publiquement vérifiables.

Des besoins démographiques qui vont dans une autre direction

Du côté des besoins réels, le tableau est très différent. Les données officielles sur les ménages en Wallonie montrent une tendance lourde qui ne va pas dans le sens de grandes maisons familiales :

• La taille moyenne des ménages wallons est de 2,2 personnes au 1er janvier 2025, en baisse continue depuis des décennies.

• 37,7% des ménages sont des personnes isolées.

• 12,3% sont des familles monoparentales (202 276 ménages), en hausse de 4,2% entre 2020 et 2025.

• 45% des maisons vendues en Wallonie sont achetées par des personnes seules.

• Les projections de l’IWEPS indiquent que, d’ici 2040, la croissance des ménages sera portée essentiellement par les ménages isolés et les petits ménages, pas par les familles nombreuses.

Une étude ING, citée au Parlement wallon en 2025, souligne que cette évolution démographique « implique une demande accrue pour des logements de plus petite taille, accessibles et adaptés » et que le marché privé « peine à répondre à cette nouvelle réalité ». Autrement dit : la tendance structurelle est à des logements plus petits, plus modulables, plus abordables, pas à des villas spacieuses avec étage et combles.

Des projets qui répondent à la demande solvable, pas aux besoins collectifs

Dans ce contexte, un lotissement de 27 maisons de grande taille, toutes en R+1, correspond davantage à la demande solvable (familles aisées, cadres, expatriés attirés par le Brabant wallon) qu’aux besoins structurels du territoire. Le risque est de voir se multiplier des projets qui contribuent à l’artificialisation des sols et à la hausse des prix, tout en restant largement déconnectés de la réalité quotidienne des ménages isolés, des familles monoparentales, des jeunes ménages, des personnes âgées.

L’argument « demande du marché » avancé par les promoteurs fonctionne comme une justification commerciale unilatérale. Il ne prend pas en compte :

• les données démographiques officielles,

• les objectifs de maîtrise de l’artificialisation des sols,

• ni les enjeux d’accessibilité du logement.

Que peut faire une commune face à ces projets ?

Au vu de ces éléments, le Collège et le Conseil communal de Grez-Doiceau sont fondés à s’interroger : une politique commerciale fondée sur la seule « demande solvable » doit-elle primer sur l’intérêt public, les objectifs de la Déclaration de Politique Communale et les réalités démographiques de la Wallonie ?

Poser cette question, ce n’est pas refuser tout développement résidentiel. C’est demander que les projets soient évalués à la lumière :

• des besoins réels des ménages,

• des objectifs de sobriété foncière,

• et des engagements politiques déjà pris.

Pour le Collectif Stampia–Sainte-du-Chêne, il est légitime d’attendre qu’une urbanisation de ce type ne se contente pas de répondre au portefeuille le plus solide, mais soit aussi mise en cohérence avec ce qu’expriment les chiffres : une Wallonie de plus en plus faite de petits ménages, pour qui des logements de grande taille, en R+1, ne sont ni accessibles, ni adaptés.