Lettre ouverte au Collège communal et aux conseillers de Grez-Doiceau :
Le projet JAZY à l'épreuve de la cohérence politique

Monsieur le Bourgmestre, Mesdames et Messieurs les Échevins et Conseillers,

Le projet de lotissement de 27 maisons porté par la SA Entreprises JAZY soulève une vive inquiétude au sein de notre quartier. Au-delà des impacts de voisinage, ce dossier interroge la cohérence entre les engagements communaux affichés et la réalité d'un projet immobilier dont plusieurs aspects techniques, juridiques et sociaux méritent d'être objectivés avant toute décision.

Le Collectif du Quartier Stampia-Sainte du Chêne souhaite porter à votre attention les points suivants, dans un esprit constructif.

Cohérence avec la Déclaration de Politique Communale 2024-2030

La Déclaration de Politique Communale (DPC) 2024-2030 affiche des ambitions de transition écologique, de préservation du cadre de vie et de participation citoyenne. Le projet JAZY, tel que présenté, ne semble pas avoir pleinement intégré les préoccupations exprimées par notre collectif et les associations locales lors des étapes de consultation. Nous invitons les autorités communales à démontrer publiquement en quoi ce projet s'inscrit dans la continuité des orientations de la DPC, notamment en matière de limitation de l'artificialisation des sols et de lutte contre les inondations.

Transparence sur les prix de vente

Grez-Doiceau a besoin d'une offre de logements diversifiée, accessible à des ménages aux profils variés. À ce stade, aucune information sur les prix de vente des 27 logements n'a été rendue publique. Nous demandons que cette information soit communiquée avant toute décision, afin que le Conseil communal et les citoyens puissent apprécier si ce projet répond réellement aux besoins de logement de l'entité, ou s'il cible un segment de marché restreint.

Cohérence urbanistique et paysagère

L'aménagement du territoire gagne en pertinence lorsqu'il s'inscrit dans une vision d'ensemble plutôt que dans une succession de projets traités isolément. Le gabarit, l'implantation et la densité prévus pour ce lotissement méritent d'être appréciés au regard de l'harmonie architecturale et paysagère du quartier existant, et non uniquement sur la base de la faisabilité foncière de la parcelle.

Impact sur le terrain de football et sa compensation

Le projet prévoit la réduction de l'emprise actuelle du terrain de football, compensée par le financement d'un terrain synthétique dont l'implantation et les caractéristiques restent à préciser. Ce point soulève plusieurs questions non résolues à ce jour : la localisation retenue se situerait en zone d'aléa d'inondation, un secteur qui a déjà connu des épisodes d'inondation ; les terrains synthétiques sont par ailleurs une source reconnue de microplastiques, dont la dispersion vers le ruisseau Le Lambais n'a pas été évaluée ; enfin, un tel équipement nécessite son propre système de drainage, dont la pérennité en zone inondable n'est pas démontrée. Nous demandons que ces éléments soient objectivés avant toute validation de cette compensation. Par ailleurs, considérer la réalisation d’une telle infrastructure comme une charge d’urbanisme expose la commune à un risque de refus de permis.

Gestion de l'eau : des incertitudes techniques documentées

Le projet prévoit une artificialisation significative de surfaces aujourd'hui perméables, sur un terrain en pente qui contribue actuellement à l'absorption naturelle des pluies. Plusieurs éléments du dossier appellent une vérification technique renforcée :

·        Le taux d'imperméabilisation annoncé (30 %) ne semble pas intégrer certains éléments du projet, tels que les terrasses et abris de jardin ; en les incluant, ce taux atteindrait environ 37,2 %, soit une augmentation de 24 % par rapport à l'estimation initiale.

·        Les tests de perméabilité réalisés (5 à 6 sondages sur l'ensemble du site) apparaissent en deçà des références techniques habituellement recommandées pour ce type de projet, qui suggèrent un nombre de sondages nettement supérieur (de l'ordre de 24) pour garantir la fiabilité du dimensionnement des ouvrages.

·        L'équilibre hydrogéologique du sous-sol, notamment le comportement d'éventuelles nappes perchées et les flux latéraux qu'elles pourraient générer vers les habitations situées en aval, ne fait l'objet d'aucune analyse spécifique dans le dossier consulté.

Efficacité réelle des dispositifs annoncés de gestion des eaux

Le projet mentionne le recours à des voiries drainantes et à des noues comme solution de gestion des eaux pluviales. Ces dispositifs ne sont efficaces que sous certaines conditions techniques précises, qui restent à démontrer pour ce site :

·        Un revêtement drainant perd son efficacité lorsque la pente dépasse environ 2 %, au-delà duquel il ne peut plus être considéré comme une surface non-ruisselante; sur un terrain en pente comme celui du projet, ce seuil pourrait être dépassé sur plusieurs tronçons de voirie.

·        Les noues et revêtements drainants sont exposés à un risque de colmatage progressif, en particulier en présence de sols limoneux et de ruissellement chargé en sédiments issus des terres agricoles environnantes, ce qui réduirait leur capacité d'infiltration dans le temps.

·        Ces dispositifs nécessitent un entretien régulier et spécialisé (curage, nettoyage des joints, contrôle du colmatage) dont le coût n'est à ce jour pas chiffré dans le dossier, alors qu'il incombera à terme à la commune après reprise des voiries.

·        Un phénomène documenté par ailleurs, déjà identifié pour d'autres projets similaires en Wallonie, concerne l'effet des haies plantées en limite de parcelle agricole: les pratiques de labour créent progressivement une dépression le long de la haie, qui concentre le ruissellement vers un point bas non anticipé dans les études hydrauliques initiales. Nous demandons que ce phénomène soit spécifiquement examiné pour les limites du projet JAZY.

·        Dans l'hypothèse où des ouvrages de stockage ou de percolation d’eau ou des remblais seraient réalisés à proximité de zones où circule ou circulera une nappe perchée, les questions d’impact sur les zones avals ou   d'un risque de renardage — c'est-à-dire une déstabilisation du sol sous l'effet d'un écoulement d'eau ascendant — pourraient se poser et mériterait, si elle est jugée pertinente par un hydrogéologue indépendant , d'être formellement écartée ou prise en compte dans la conception des ouvrages.

Une question juridique à trancher : l'acte notarié du 27 juin 1994

L'acte authentique du 27 juin 1994 relatif à l'acquisition du terrain de football lie la commune à des engagements précis, notamment celui de garantir l'écoulement normal des eaux depuis le fond dominant et de ne pas entreprendre de travaux susceptibles de l'entraver. Cet acte prévoit également une servitude d'accès à la rue du Stampia, dont l'extinction était conditionnée à l'aménagement d'une voirie sur l'assiette de l'ancien vicinal. La question de savoir si la transformation de cet ancien vicinal en RAVeL  satisfait à cette condition d'extinction nous semble devoir être clarifiée avant toute décision engageant la voirie du projet. Nous suggérons qu'un avis juridique indépendant soit sollicité par le Collège sur ce point précis, afin de sécuriser juridiquement la décision qui sera prise.

Insécurité pour les usagers faibles du quartier

Le projet JAZY ne peut être examiné indépendamment de la sécurité globale des déplacements dans le quartier Stampia–Sainte-du-Chêne. L'arrivée de 27 nouveaux ménages, et donc d'un charroi automobile supplémentaire, s'ajoute à une voirie déjà fréquentée par des piétons, des cyclistes et des enfants se rendant à pied vers les zones d'habitat existantes et vers le RAVeL. Le Collectif du Quartier Stampia–Sainte du Chêne rappelle que cette insécurité ne concerne pas uniquement les futurs occupants du lotissement, mais l'ensemble des usagers faibles du quartier, riverains historiques compris, qui verront le charroi lié au chantier puis à l'exploitation du lotissement s'ajouter à une circulation déjà perçue comme problématique aux abords de la rue du Stampia et de ses connexions.

Nous demandons au Collège communal de faire réaliser une étude de sécurité routière globale à l'échelle du quartier — et non limitée au seul périmètre du permis — intégrant les flux piétons et cyclistes existants, avant toute finalisation des plans de voirie du projet.

Réhabilitation de l'ancienne agence BNP Paribas et de l'ancien home

Le Collectif souhaite également attirer l'attention du Collège communal, entre autres, sur la situation de deux bâtiments désaffectés du quartier : l'ancienne agence bancaire BNP Paribas et l'ancien home. Les informations dont nous disposons sur l'état d'avancement, le calendrier ou l'affectation future de ces deux biens ne sont pas suffisamment documentées à ce stade pour être affirmées ici avec certitude ; nous invitons le Collège à clarifier publiquement ses intentions à ce sujet. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle notre collectif invite à la réalisation d’un schéma d’orientation locale, incluant l’ensemble du quartier, en mettant en évidence le potentiel foncier : de l’ordre de 2,2 hectares en terrains à bâtir et sites à réhabiliter

Il paraît difficilement compréhensible qu'un nouveau lotissement de 27 logements soit envisagé sur des terres à usages agricole en pente, alors que ces deux bâtiments existants, déjà équipés en voiries et raccordements, demeurent inoccupés ou sous-utilisés au cœur du quartier. Une réhabilitation de ces sites permettrait de répondre à une partie des besoins en logements sans artificialiser de nouvelles surfaces agricoles, en cohérence avec les objectifs de limitation de l'étalement urbain rappelés dans le Programme Stratégique Transversal 2025-2030.

Nous demandons au Collège communal de communiquer un état des lieux précis de ces deux dossiers et d'examiner en priorité leur réhabilitation avant toute densification supplémentaire de terres agricoles vierges.

Conclusion

Le Collectif du Quartier Stampia-Sainte du Chêne ne demande pas l'immobilisme, mais la rigueur. Nous demandons au Collège communal de faire réaliser une contre-expertise hydrologique indépendante, de clarifier les questions juridiques et de compensation soulevées ci-dessus, et d'envisager, à l'image de ce que nous avons déjà proposé, l'élaboration d'un Schéma d'Orientation Local pour organiser de manière cohérente le développement de notre quartier. C'est à cette condition que la commune pourra affirmer avoir pleinement honoré ses engagements envers ses habitants.

Nous vous remercions de l'attention que vous porterez à ces observations et restons à votre disposition pour tout échange complémentaire.

Pour le Collectif du Quartier Stampia-Sainte du Chêne